양도소득세 계산기

집을 팔면 얼마를 세금으로 내는가

양도소득세는 판 가격이 아니라 남긴 차익에 붙습니다. 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 것이 양도차익이고, 여기서 장기보유특별공제와 기본공제를 뺀 금액이 과세표준입니다. 오래 보유하고 오래 살수록 공제가 커지도록 설계되어 있습니다.

1세대 1주택 비과세는 양도가액 12억 원까지입니다. 12억 원을 넘으면 집 전체가 과세되는 것이 아니라, 12억 원을 넘는 부분에 해당하는 양도차익만 과세합니다. 그래서 15억 원에 팔았다고 차익 전부에 세금이 붙지는 않습니다. 여기에 양도소득 기본공제 250만 원이 사람마다 1년에 한 번 적용됩니다.

계산되는 순서

1. 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼 양도차익을 구합니다. 취득세, 중개보수, 자본적 지출이 필요경비에 들어갑니다.
2. 1세대 1주택이고 양도가액이 12억 원 이하라면 여기서 끝입니다. 낼 세금이 없습니다.
3. 12억 원을 넘는 고가주택이라면 초과분에 해당하는 비율만큼만 과세 대상 양도차익으로 잡습니다.
4. 장기보유특별공제를 뺍니다. 1세대 1주택으로 2년 이상 거주했다면 보유기간과 거주기간을 따로 계산해 더하며, 각각 최대 40%, 합쳐서 최대 80%까지 공제됩니다. 그 밖의 주택은 보유기간만 보고 최대 30%입니다.
5. 양도소득 기본공제 250만 원을 빼면 과세표준입니다.
6. 세율을 적용합니다. 보유 1년 미만은 70%, 1년 이상 2년 미만은 60%, 2년 이상은 종합소득 기본세율과 같은 6%부터 45%까지의 누진세율입니다.
7. 산출된 세액에 10%를 더 붙인 것이 지방소득세입니다.

거주기간을 채우지 못하면 공제가 절반으로 줄어든다

가장 값비싼 오해가 여기서 나옵니다. 1세대 1주택의 장기보유특별공제는 보유기간만으로 최대치를 받을 수 없습니다. 보유와 거주를 각각 계산해 더하는 구조라, 20년을 보유했더라도 실제로 살지 않았다면 거주기간 공제는 0입니다. 전세를 주고 다른 곳에 살았던 집은 공제율이 절반 아래로 떨어집니다.

거주기간이 2년 이상 3년 미만인 경우에도 보유기간이 3년 이상이어야 공제가 적용됩니다. 잔금일과 전입일을 며칠 차이로 놓쳐 공제 구간이 한 단계 내려가는 일이 실제로 자주 일어납니다.

중과 대상 주택은 아예 다릅니다. 조정대상지역의 다주택자가 파는 주택은 장기보유특별공제가 배제되고, 기본세율에 20%p 또는 30%p가 더해집니다. 다만 이 중과는 시행령으로 유예와 재개가 반복되어 왔으므로, 파는 시점에 실제로 적용되는지 반드시 확인해야 합니다.

계산 결과가 실제 신고와 달라지는 이유

첫째, 취득가액입니다. 상속이나 증여로 받은 집은 실제로 낸 돈이 아니라 상속·증여 당시의 평가액이 취득가액이 됩니다. 오래전에 산 집이라 계약서가 없다면 환산취득가액을 써야 합니다.

둘째, 필요경비의 범위입니다. 새시 교체나 확장처럼 자산 가치를 올리는 지출은 인정되지만, 도배와 장판 같은 수선비는 인정되지 않습니다.

셋째, 1세대의 판정입니다. 주민등록만으로 정해지지 않고 생계를 같이하는지를 봅니다. 부모와 세대를 합쳤다가 주택 수가 늘어나는 경우가 있습니다.

넷째, 같은 해에 두 건 이상을 팔았는지입니다. 기본공제는 1년에 한 번만 적용됩니다.

자주 묻는 질문

언제까지 신고해야 하나요? 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 해야 합니다. 같은 해에 두 건 이상을 양도했다면 다음 해 5월에 확정신고로 합산해야 합니다.

1주택인데 왜 세금이 나오나요? 양도가액이 12억 원을 넘는 고가주택이거나, 보유 또는 거주 요건을 채우지 못한 경우입니다. 비과세는 자동으로 주어지지 않고 요건을 갖춘 경우에만 적용됩니다.

손해를 보고 팔았으면 신고하지 않아도 되나요? 양도차손이면 낼 세금은 없지만 신고는 하는 것이 안전합니다. 같은 해에 이익을 본 다른 양도가 있다면 통산해 세금을 줄일 수 있습니다.

정확한 세액은 어디서 확인하나요? 국세청 홈택스의 양도소득세 미리계산 기능과 세율·장기보유특별공제율 안내에서 확인할 수 있습니다. 취득가액 산정이나 1세대 판정이 애매하다면 세무사와 상담하는 편이 낫습니다.